蔡聚：商业地产投资分析

       蓝图（中国）商业投资管理有限公司董事长、山东省商业地产协会副会长、全国房地产商会副秘书长及联合会主席、资深商业地产投资专家

从全国市场来看，现在投资的机会是商业地产。商业地产不像住宅，不会随着房龄的增长而造成投资价值的下降。其次，商业地产比住宅的投资回报率高很多，即便不考虑物业增值收益，静态一般10至15年便可收回成本，相比住宅却要40年才能收回成本。另外，商业地产并没有限购、限贷这些限制。

商业地产发展趋势

去年以来商业地产政策环境无明显改善，这里边包括了几层含义：

第一，商业网点规划无序依然较为严重。　　    

第二，目前商业地产发展模式无明显创新。

第三，商业的行业格局无明显变化。

商业地产过去面临的挑战主要有两个方面：泡沫化和同质化。所谓泡沫化，就是投资的商业总量已经非常大，短期内市场肯定无法来消化，这对投资客户来说是一个巨大的风险因素。

第二，同质化。即大量的商业项目雷同,尤其大量的商圈交叉重叠时，同质化问题会比较致命。

按照分析，后期市场的变化至少有下面几个方面：

（1）市场的专业集中度。优质专业公司的资源集中度会提高，会两极分化。

（2）也是最重要的趋势，商业地产的竞争，也就是我们投资的商铺收益高低与否的竞争，将由开发竞争转向运营竞争，管理竞争，资产管理竞争。

商业地产基于现有市场发展阶段，在项目类型、项目开发以及项目投资等三个维度的三大走势：

第一，新的生活商业中心机会大好

第二，租售结合再被重视　　

第三，专业MALL将迎来新的发展机遇期

综合以上几点，我们就可以归结出，如果在当前市场环境下，实现个人财富的保值和增值，实施阶段我们就要：

第一，要看投资的产品是不是有人气，也就是地段，是不是符合政府规划，未来是不是有持续利好，周边交通是否便利，是不是被目标消费客群所接受等等。

第二，要看投资的物业本身。这说的是建筑的相关配套设施，如电梯的负载量、智能系统等硬件。

第三，是否能够保证即买即收租。对于商铺投资而言，多数是银行按揭。早一天收租，就意味着投资客户的收益能够早一天实现，也意味着投资风险的降低。

第四，是否有专业、稳定的运营团队。商铺的投资属性和经营属性要求一支专业、稳定的商业管理团队，为项目后期的商业管理和永续招商、推广、宣传等提供长期保驾护航的能力。